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住宅和公寓、商铺相比,哪个更具有投资价值?

来源: 楼市网 发布时间: 2020-11-09

随着居民生活水平的提高,越来越多的朋友想要在房地产中进行一定的投资,增添一些固定资产。但房地产市场是非常复杂的,房屋的类型也有很多,那么公寓、商铺和住宅,那个更具有投资价值呢?今天就和大家一起探讨一下,公寓、商铺和住宅他们各自有哪些优势和劣势。

江门买房

公寓:不限购不限贷,但投资性价比较差
优势一:不限购,受地产调控影响
我们这里所说的公寓,一般指的是“商用公寓”,即土地类型为商业用地或商住用地。既然是商用,就意味着不受房地产调控的影响,最大的好处就是不限购、不限贷、不占家庭住房名额。

优势二:单价便宜

同一条街或者同一个地段,公寓楼的单价往往是住宅楼的八成甚至更便宜。也就是说,同地段买两套住宅的钱,没准可以买三套公寓。而且,很多公寓面积较小,这就进一步降低了投资所需要的成本。

优势三:商住灵活,租金优势

公寓毕竟是商住或商用性质,因此既可以自住,又可以办公、注册公司,因此很受一些创业类公司以及小微公司的青睐,前屋办公,后屋住人,工作生活无缝衔接。另外,公寓在租金上一般比住宅相对高一些。

劣势一:贷款成本高

贷款买公寓不能申请房贷,而只能走是银行的商业贷款,一般由银行自主定价,不同银行利率也不同,但总体利率肯定要高于房贷。此外,公寓贷款一般最多10年,而达不到房贷的30年。所以说,虽然公寓单价便宜,但如果你不走全款,而是走贷款的话,融资成本会比较高。

劣势二、居住舒适性较低

为了兼顾商用,公寓楼在设计上就牺牲了舒适性。如图,公寓楼普遍比较拥挤,而且公摊多在30%左右甚至更高,户型几乎没有南北通透一说,因此居住舒适新较低。如果你有投资兼顾有居住需求,住在公寓楼可能会比较糟心。

劣势三:交易税费较高

买卖住宅,一般只涉及契税、个税,唯一满五的话,个税免收。而买卖公寓,契税按5%收取,个税无法减免,除此之外,还涉及5%左右的营业税,1%左右的土地增值税,一定条件下还有所得税、印花税等等。总体而言,个人认为,除非您是创业类企业,需要办公、生活无缝衔接,可以考虑商住公寓,如果纯粹投资的话,除非地段非常好,且能全款,否则不建议投资公益。

江门买房

商铺:依赖地段,投资风险较大

优势一:不限购,不受地产调控影响

这一点与公寓类似,不再赘述。目前地产调控只涉及住宅,而并未波及商铺投资。
优势二:先期投资成本低
几十万的商铺,投资成本比公寓、住宅要低很多。
优势三:旺铺收入可观,适合养老,甚至传代
真正的旺铺虽然少之又少,但赶上一个可谓“千金不换”。如果买的铺子属于热门商圈,你又有较强的经营能力,旺铺的流水将非常可观。
劣势一:选址难,好旺铺更难
虽说旺铺稳定,但毕竟可遇不可求,大部分商铺并没有那么火。虽然不少大厦物业打出了“旺铺出租,年回报XX”的广告,但商铺的回报与选址、地段、人流量的关系太过紧密,选址选不好,转租多少家都不行。
劣势二:容易产生空置期
相比公寓与住宅,商铺容易产生一段时间的空置期,而且也相对不宜出手。
劣势三:投资收益不高、风险大

虽说商铺的租售比较高,但那只是“相对而言”。此前有一家地产机构做过统计,目前国内大多数三线以上城市,投资商铺年回报率还不足5%,低于10%的国际水平。另外,商铺也容易面临开发商虚假宣传、大厦停业整顿等问题,经营风险较大。

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住宅:刚需为主,投资慎重
住宅应该是大家最为熟悉的房产类型了,但现阶段投资住宅应十分谨慎,房住不炒原则指导下的地产调控,还将作为常态化而持续下去。
优势一:贷款成本低
购房可以用房贷甚至公积金贷款,利率应该说是我们普通人所能拿到的,最低的借贷利率了,而且最长可以贷30年。
优势二:有一定升值潜力
在这三类房产中,住宅的升值潜力和升值确定性相对较大——当然,针对的具备人口持续净流入、产业结构合理的城市而言。
优势三:流动性好,交易费率低
相对于商铺、公寓,住宅的市场需求是最大的,因此其作为金融资产的流动性非常好。住宅比商铺、公寓更容易变现,也没有公寓那么高的交易费率,因此被视作最好的不动产,在做贷款时,银行方面的认可度也较高。
劣势一:租售比太低
一般来说,一线、准一线城市房租的租售比普遍不足2%,二线、三线城市会高一些,但也难到4%。这个数字比公寓略差,更赶不上商铺的回报。
劣势二:地产调控
住宅是调控的主要对象,限购、限售、限贷等手段,都在制约着住宅的投资属性。所以从趋势来看,未来投资性房产的前景不甚明朗,对于大部分因棚改货币化而带来房价上涨的城市,应该慎重,甚至可以将投资性房产适当出手。没有十足把握、对目标城市不熟悉的朋友,不建议投资住宅。

免责声明:内容仅供参考,不构成投资建议,文中所涉面积,如无特殊说明均为建筑面积,出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

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